Neumatt – eine Übersicht

Neumatt entsteht beim Einkaufszentrum Shoppi und öffnet dieses nach aussen. Gleichzeitig verknüpft es die bestehenden Ortsteile von Spreitenbach besser miteinander. Das Projekt des CS REF Interswiss besteht aus vier Baufeldern mit zusammen ca. 600 Wohnungen. Zwei Baufelder sind für Doppelhochhäuser mit je zwei schlanken Gebäuden vorgesehen. Diese Lösung ermöglicht mehr Durchsicht als grosse Hochhausscheiben, wie sie ursprünglich vorgesehen waren. Zu Neumatt gehören auch eine Esplanade, Grünflächen, Plätze und Wege. Ein neues Parkhaus erlaubt das mehrheitliche Aufheben der oberirdischen Parkflächen beim Shoppi. Ebenfalls zu Neumatt gehört der Stadtplatz – als neuer Empfangsplatz bei der künftigen Haltestelle der Limmattalbahn. Zwischen Neumatt und dem Dorfkern plant die Gemeinde Spreitenbach langfristig einen Stadtpark mit vielen Nutzungsmöglichkeiten.

Das Projekt

Um die städtebauliche Situation und die Setzung der Gebäude aus dem Entwicklungsrichtplan zu konkretisieren und Inputs für die Architektur und die Freiraumgestaltung zu erhalten, führte Losinger Marazzi zwischen Januar und Juni 2018 einen Studienauftrag mit sieben Teams (Architektur und Freiraumgestaltung) durch. Folgende Projekte wurden vom Beurteilungsgremium zur Weiterbearbeitung empfohlen.

Freiräume für die Bevölkerung

Das beste Freiraumkonzept schlug im Studienauftrag das Studio Vulkan (Zürich) vor. Sein Ansatz ist von Bäumen geprägt, pragmatisch und wird schrittweise über eine längere Zeit umgesetzt. Auf den Dachflächen des Shoppis sind ökologische Ausgleichsflächen mit einzelnen Nutzungsinseln (Spielplätze, Gartenflächen) für die Bewohnerinnen und Bewohner der Hochhäuser vorgesehen. Rund um die neuen Gebäude entstehen viele Grünflächen und Begegnungsorte. Die Esplanade wirkt als Scharnier zwischen der Welt des Shoppis und des Stadtparks, den die Gemeinde Spreitenbach längerfristig realisieren wird. Die kurzfristigen Massnahmen im Stadtpark sind auf das Machbare reduziert und sollen zusammen mit der Bevölkerung phasenweise entwickelt und realisiert werden. Vorgesehen sind zwei neue Wegverbindungen in Richtung Dorf; Trampelpfade können diese ergänzen. Der Skaterpark bleibt im Stadtpark.

Hochhaus Süd: Durchsicht aus dem Ortskern

Im Mitte 2018 abgeschlossenen Studienauftrag präsentierte Atelier ww (Zürich) den vielversprechendsten Vorschlag für das Baufeld Süd: ein Ensemble mit zwei schlanken Hochhäusern. Diese Lösung gewährleistet, dass eine Durchsicht frei bleibt vom Dorf Richtung Limmattal. Die Metallfassaden mit integrierten Fotovoltaikanlagen sind feingliedrig und tragen mit ihrer zeitgenössischen Architektursprache zu einer modernen Wirkung bei. Das Sockelgeschoss der beiden Hochhäuser ist attraktiv ausgestaltet und macht Neumatt mit Nutzungen wie Kindertagesstätte, Co-Working und Gastronomie sowie mit der Post zu einem verbindenden Element zwischen den Ortsteilen von Spreitenbach. Die Grundrisse der Wohnungen sind hochwertig und sehr flexibel konzipiert. In den beiden Hochhäusern auf dem Baufeld Süd entstehen ausschliesslich Mietwohnungen im mittleren bis höheren Preissegment.

Hochhaus West: zwei feingliedrige Hochhäuser

Das Resultat des Studienauftrags für das Baufeld West war eindeutig: Die überzeugendste Lösung stammt aus der Feder von Ruprecht Architekten und HILDEBRAND (beide aus Zürich). Die Aufsplittung der früher vorgesehenen Hochhausscheibe in zwei Gebäude führt zu einer filigranen und räumlich transparenten Wirkung, mit Durchsicht in Richtung Limmattal. Das Wohnungsangebot in den beiden Hochhäusern ist vielseitig und attraktiv – die meisten Wohnungen sind auf mindestens zwei Seiten ausgerichtet. Es ist geplant, dass ein vielseitiges und durchmischtes Mietwohnungsangebot im mittleren bis höheren Preissegment entstehen soll. Ebenfalls sehr gut gelöst ist der Eingangsbereich zum Shoppi. Der Zugang führt durch das Sockelgeschoss, wo öffentliche Nutzungen die bestehenden Angebote des Einkaufszentrums optimal ergänzen und die Verbindung zum Quartier Langäcker aufwerten.

Entwicklung für Eigentumswohnungen geht weiter

In der Auflage des Entwicklungsrichtplans Neumatt äusserte sich die Bevölkerung kritisch zu dem damals quer angeordneten Baufeld C mit einem langen Bau entlang der Baumgartenstrasse. Die Gemeinde nahm diese Anliegen auf und hat das Baufeld neu positioniert. Dies ermöglicht zwei quer zur Baumgartenstrasse stehende Zeilenbauten. Die Teams von Morger Partner Architekten und Studio Vulkan Landschaftsarchitektur ermöglichen in ihrem überarbeiteten Projektvorschlag ein gutes Zusammenspiel zwischen Durchsicht und Durchwegung sowie der nötigen Privatheit für die auf dem Baufeld C angedachten Eigentumswohnungen. Die zwei schmalen Zeilenbauten erlauben zudem helle Wohnungen und unterschiedliche Wohnungstypologien und schaffen so die für Eigentumswohnungen notwendigen Qualitäten.

Schlussbericht Studienauftrag

Den Schlussbericht zum Studienauftrag finden sie hier.

Drehscheibe und Begegnungsort

Neumatt verbindet die bestehenden Ortsteile von Spreitenbach miteinander und verknüpft sie in einer grünen Drehscheibe. Der bisher von Parkplätzen und Strassen dominierte Raum um das Shoppi erhält einen komplett neuen Charakter: Dort, wo heute Asphalt und Beton dominieren, entsteht nachhaltiger Lebensraum mit parkähnlichen Freiräumen und einer Esplanade zum Flanieren. Und es entsteht ein Begegnungsort für die Bevölkerung, wo man sich mit Freunden zu einem Kaffee trifft oder die Familie den Nachmittag im Park verbringt.

Attraktive Wohnungen

Neumatt ist für den CS REF Interswiss ein langfristiges Engagement. Er legt grossen Wert auf ein qualitativ hochstehendes und attraktives Wohnungsangebot. Die ca. 600 geplanten Wohnungen liegen in einem mittleren bis höheren Preissegment. Die neuen Bewohnerinnen und Bewohner kommen aus der Region und dem ganzen Raum Zürich. Sie schätzen das moderne Lebensgefühl und gleichzeitig die Nähe zur Natur. Die meisten Wohnungen sind Mietwohnungen. Zusätzlich sind Eigentumswohnungen vorgesehen, welche den Immobilienmarkt in Spreitenbach optimal ergänzen.

Öffentliche Nutzungen

Die Sockel der beiden Doppelhochhäuser sind für öffentliche Nutzungen wie Cafés, eine Kindertagesstätte und weitere Dienstleistungsangebote vorgesehen. Die Grenze zwischen innen und aussen soll fliessend sein, zum Beispiel mit Aussenflächen für die Gastronomie. Im Sockel des Gebäudes im Baufeld Süd wird sich die Post einquartieren und Neumatt zur belebten Mitte machen. Die Sockel dienen zudem neu auch als repräsentative Eingangsbereiche ins Einkaufszentrum Shoppi. Dieses öffnet sich mit Neumatt nach aussen.

Ausgewogene Verkehrslösung

Neumatt ermöglicht kurze Wege und eine ausgewogene Gesamtlösung für den Verkehr. Optimale Wege für Fussgänger und Velofahrer durch das neu entstehende Quartier sind ein zentrales Ziel.
Für das Stadtbild unattraktive Aussenparkplätze werden aufgehoben und in das neu entstehende Parkhaus umgelagert. Für den öffentlichen Verkehr ist die Situation ideal: Das neue Zentrum wird durch die Limmattalbahn und das bestehende Busnetz vorbildlich erschlossen.

Nachhaltiges Quartier

Losinger Marazzi verfügt über grosse Erfahrung in der Entwicklung von nachhaltigen Quartieren. Nachhaltigkeit ist in der Strategie des Unternehmens über die drei Säulen Ökologie, Ökonomie und Soziales verankert. Für die Realisierung von Neumatt bedeutet dies einen starken Fokus auf Nachhaltigkeit, fortschrittliche Energielösungen (z.B. Energiegewinnung an der Fassade des Doppelhochhauses Süd), auf den Aufbau einer funktionierenden Gemeinschaft von Mietern und Eigentümern im neuen Quartier und auf die Vernetzung mit den umliegenden Quartieren.

Meilensteine

Es werden noch viele Schritte benötigt, bis Neumatt zum Leben erwacht. Auf der Planungsebene stimmt die Gemeindeversammlung voraussichtlich im Dezember 2019 über die notwendige Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung ab. Danach folgen Bauprojekte, die vom Gemeinderat bewilligt werden müssen. Der Baubeginn ist für ca. 2021/2022 vorgesehen. Die Realisierung erfolgt in Etappen.

  1. 2021/2022

    Baubeginn

    Der Baubeginn ist für ca. 2021/2022 vorgesehen. Die Realisierung erfolgt in Etappen.

  2. 2020–2021
    Bauprojekt

    Nach Bewilligung des Gestaltungsplans folgen die Bauprojekte, die von der Gemeinde bewilligt werden müssen.

  3. 2019
    Abstimmung BNO

    Über die Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung wird an der Gemeindeversammlung abgestimmt. Parallel zur Teilrevision läuft das Gestaltungsplanverfahren. Der Gestaltungsplan wird vom Gemeinderat voraussichtlich im Sommer 2020 verabschiedet.

  4. Herbst 2018
    Ausarbeitung Gestaltungsplan und BNO

    Die Ergebnisse aus dem Studienauftrag und der Partizipation fliessen in dieTeilrevision Bau- und Nutzungsordnung sowie den Gestaltungsplan ein. Diese Planungsinstrumente werden öffentlich aufgelegt und die Bevölkerung kann dazu Stellung nehmen.

  5. ab Juni 2018
    Partizipation

    Die Bevölkerung erhält an einem Workshop die Gelegenheit, sich zu verschiedenen Themen, wie etwa zur Gestaltung des Freiraums, zu äussern. Im Laufe des Entwicklungsprozesses werden weitere Workshops folgen. Die Begleitgruppe mit verschiedenen Ortsvertreter aus Politik, Nachbarschaft und Freizeitvereinen trifft sich in regelmässigen Abständen. Sie unterstützt das Projekt bis zur Realisierung.

    Zu den Details.

  6. Januar–Juni 2018
    Studienauftrag

    Um die städtebauliche Situation und die Setzung der Gebäude zu konkretisieren und Vorschläge zum architektonischen Ausdruck und zum Freiraum zu erhalten, führte Losinger Marazzi zwischen Januar und Juni 2018 einen Studienauftrag mit sieben Planungsteams durch.

    Zu den Resultaten des Studienauftrages.

  7. 2016–2018
    Entwicklungsrichtplan und Mitwirkung

    Die Spreitenbacher Bevölkerung hat Möglichkeit zur Mitwirkung im Entwicklungsrichtplan Neumatt intensiv genutzt. Der Gemeinderat hat die Eingaben ausgewertet und in einem Bericht dazu Stellung bezogen.

  8. Oktober
    Losinger Marazzi übernimmt Entwicklung

    Der CS REF Interswiss beauftragt den Immobilienentwickler und Totalunternehmer Losinger Marazzi mit der weiteren Entwicklung und der Realisierung von Neumatt.

  9. September 2016
    Gang an die Öffentlichkeit

    Der Eigentümer CS REF Interswiss präsentiert der Öffentlichkeit seine Pläne für Neumatt.

  10. Mai 2016
    Räumliche Entwicklungsstrategie der Gemeinde Spreitenbach

    Der Gemeinderat Spreitenbach genehmigt die räumliche Entwicklungsstrategie für das gesamte Gemeindegebiet. Neumatt ist ein wichtiger Teil davon.

  11. Frühling 2016
    Entwicklersuche per Wettbewerb

    Credit Suisse schreibt das Projekt Neumatt Spreitenbach in einem Entwicklerwettbewerb aus. Losinger Marazzi setzte sich mit einem vielseitigen und durchdachten Konzept, inklusive des Einbezugs der Bevölkerung und zukünftiger Nutzer, durch.

  12. Mai 2014
    Annahme des neuen Raumplanungsgesetzes

    Die Schweizer Bevölkerung nimmt das neue Raumplanungsgesetz an. Dieses fordert eine Siedlungsentwicklung nach innen, an gut erschlossenen Standorten und nicht am Siedlungsrand. Auch in der Gemeinde Spreitenbach wird das Gesetz angenommen.

  13. 1960er-Jahre
    Realisierung des Einkaufszentrums Shoppi

    Die Vision einer Verbindung zwischen dem Shoppi und dem alten Dorfkern von Spreitenbach geht auf die 1960er-Jahre zurück und war bereits Bestandteil der ersten Überlegungen für das Einkaufszentrum Shoppi. Auch die nun geplanten zwei Hochpunkte waren damals bereits vorgesehen.

Projektbeteiligte

Neumatt ist ein komplexes Entwicklungsprojekt, das ein enges Zusammenwirken aller beteiligten Akteure und Betroffenen voraussetzt. Nur so kann das Quartier zu einem Ganzen zusammenwachsen, das mehr ist als die Summe seiner einzelnen Teile.

Grundeigentümer

Grundeigentümer und Investor von Neumatt ist der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss (CS REF Interswiss), ein Immobilienfonds der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG.

Entwicklung und Realisation

Die Losinger Marazzi AG ist mit der Entwicklung und der Realisation von Neumatt beauftragt. Sie hat viel Erfahrung im Bereich nachhaltiger Quartierentwicklung.

Gemeinde Spreitenbach

Die Gemeinde Spreitenbach ist auf verschiedenen Ebenen in das Projekt involviert. Einerseits nimmt sie ihre gesetzlichen Aufgaben als Planungs- und Bewilligungsbehörde wahr. Anderseits ist sie als Grundeigentümerin des Gebiets involviert, auf dem sie den Stadtpark realisieren will.

Bevölkerung von Spreitenbach

Neumatt soll für die Gemeinde Spreitenbach und ihre Bevölkerung möglichst grossen Nutzen generieren. Das Motto lautet: «Gemeinsam die Zukunft von Spreitenbach entwickeln». Es ist deshalb wichtig, die Bedürfnisse der Bevölkerung genau zu kennen. Eigentümer und Entwickler pflegen deshalb mit ihr und ihren Vertreterinnen und Vertretern einen engen Dialog.

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